官兵来信

2019年春节期间，我和妻子商量购买一套商品房，以便解决孩子上幼儿园的问题。在一份宣传资料中，我们看到开发商标明小区将配套建设一所甲级幼儿园。我们对此非常满意，签订了购房合同并交付首付款，此后如约履行分期付款义务。2020年底房子竣工交付时，我们发现小区内并没有建设配套的幼儿园，就找开发商协商要求退房。开发商以“买卖合同中没有约定幼儿园相关事宜”为由拒绝退房。请问我们的退房申请能否得到支持？

——联勤保障部队某部士官小胡

专家解答

■彭 刚

现实中，有的房地产开发商为了推销房产，往往会采取一些不实广告进行宣传。根据民法典规定，小胡和开发商之间形成了商品房买卖合同关系。本案中判断小胡是否可以要求退房的关键，是看开发商虚假宣传的行为是否构成违约。根据2020年修正的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从上述规定可以看出，开发商的承诺是否构成合同内容需要具备两个条件：一是开发商的承诺要明确具体；二是该承诺要对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

本案中,房地产开发商在宣传资料中明确载明该小区内设有一所甲级幼儿园，应当属于就商品房开发规划范围内的相关设施所作的说明和允诺，且十分具体和明确；小胡夫妇买房的决定性因素就是解决孩子上幼儿园的问题，也正是看上了开发商的这一承诺才决定签订买卖合同，应当可以认定为“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的情形。本案中，开发商在宣传资料中关于设有幼儿园的承诺符合上述法定条件，即使未载入合同也构成合同的内容。房屋交付时开发商没有兑现该承诺，应当承担违约责任。

根据民法典合同编及相关司法解释的规定，小胡可以选择向人民法院提起诉讼，请求解除合同、返还已付购房款及利息，并赔偿损失。需要提醒的是，购买人遇到这种情况，一定要注意留存证据，并在签订合同时尽量把这类承诺载入合同的补充条款。

（作者系国防大学政治学院军队司法工作系副教授）